施設/建物を作るための土地購入・建築契約・融資確定するまでの流れ

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運営中のコミュニティースペース「まるも」とは別に新たなスペースを用意しようと準備中です。
『670坪の土地で何をしようか。』

土地条件から実際に作るのは別の場所になりそうなのですが、おおよそ話が決まってきました。
ただ知識がないなかで、こういったやり取りするのは大変だなぁ、と思い、施設や家など新しい建築物を用意するときの流れについてまとめておこうと思います。

やり取りを大きく分けると「不動産会社」「建設会社」「金融機関」

今回、新しく手に入れる土地にて新たな施設を用意しようと思っています。
タイトルでは「商業施設」と書きましたが、商業施設だとデパートとか大きな施設を指すため、商業目的の施設が正しいですね。

やることの流れを大きく分類すると以下になります。

  • 新たに土地を購入する
  • その土地に建物を建設する
  • そのための資金を融資で確保する

この3つをバランス上手く取って、やり取りをしていき、建物を建てていくような流れです。
そのうえでやり取りするのが、以下の3社ですね。

  1. 不動産会社:土地売買のやり取りを行う
  2. 建設会社:建物をつくるうえでの指揮や建設を行う
  3. 金融機関:必要資金の融資を行う

この3社とどういったやり取りをしていくのか、個別に紹介していきます。

先に伝えておくと、バランスよく進めていくのが大事で、個人的にはそれが結構大変でした。

【不動産】土地選定から土地購入までの流れ

土地購入はおおよそ以下のような流れでやりました。

  1. 欲しい土地を不動産サイトや自分の足で探す
  2. 不動産会社に問い合わせる
  3. 現地を見て土地状態や条件を確認する
  4. 土地価格の交渉を行う
  5. 買い付け証明書を提出する
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 土地の引き渡しが行われる

田舎だと不動産サイトに載っていない土地も多くあるので、自分の足で探して交渉していくのもいいと思います。
ただ土地売買のやり取りには不動産会社や宅地建物取引主任者を通して行うのが一般的かなと。その後に登記変更などする必要がありますし、大きな金額が動くので仲介があったほうがいいです。
自分は気になる土地が不動産サイト上にあったので、その土地を実際に見て不動産会社とやり取りする形をとりました。

土地の条件は第三者や専門家も交えてしっかり確認すること

土地購入で一番苦労したのは土地の条件や状態を把握することでした。
不動産業者がしっかり教えてくれることもありますが、田舎だと土地の状態が特殊なこともあるのか入念に確認する必要がありました。

  • 建ぺい率/容積率はどうなっているか
  • 道路幅に対しセットバックは必要か
  • 接道義務は満たしているか
  • 自動車が入りやすい場所か
  • 地盤状態から建築できるのか

といった最低条件はしっかり確認しておかないと、土地取得しても建物が建てられないなんてこともあり得ます。
 

普通の土地であれば上記内容はすぐに分かると思うのですが、田舎だと測量図が数十年前で使いものにならなかったり、山のふもとで崖条例に引っかかる、など敷地調査(10万円以上かかります)をやってみないと分からない、という状態でした。

結果的に元々検討していた土地は上記条件が厳しそうだったので取りやめることにし、新しい土地を探すことにしました。

土地売買において相場なんてないけど相場は把握するといい

目ぼしい土地を見つけたら土地売買の交渉になりますが、土地の相場価格なんてあってもないようなものだなと思いました。
不動産サイトに掲載されている土地価格は売主側の希望価格なので値下げすることは可能です。

実際の相場感を知りたいときにおすすめなのが以下のサイト。
『土地総合情報システム|国土交通省』

各地域の実際に行われた不動産取引価格を検索できたり、地価公示を確認することができます。
購入予定の土地周辺で実際にどの程度の坪単価で購入されているか分かれば、その金額からおおよその相場が分かります。
 

ただその土地で生み出せる収益は人によって変わりますし、売主にとってもその土地にかけた費用が違い、その他にも坪単価を左右する要因は多くあるので、相場はあってないようなものな気はしました。
数字が大きくずれないよう相場感は把握しつつ、あとは交渉次第なんですかね。まだまだ知識不足でなんとも言えないです。
 

その後は契約云々の話なので割愛するのと、そもそもその段階に自分も至っていないので(ちょうど契約前です)また別記事にて紹介します。
最後に、土地売買に関しては以下の書籍を読みました。

都内で住宅用に物件を購入するときに最適な書籍ですが、売買の流れや値引きできる物件など参考になりました。

【建設会社】企業選定から契約までの流れ

建物の建設に関しては以下のような流れでやりました。

  1. 住宅展示場に行く
  2. 気に入ったメーカー(建設会社)と話を進める
  3. どんな建物を建てるか話を詰める
  4. 申込を行って土地調査を行う
  5. 本契約を結ぶ

まずはじめに「自分たちで建ててみようか」というアイデアもあったのですが、さすがに2F建てで広めの施設を自分たちでやるのはハードルが高く、今回は建設会社に依頼する形をとりました(別の機会に自分たちで建てます)

建物を建てると言っても様々なのですが、イメージを膨らませるためにも住宅展示場に行くのをお勧めします。

実際の広さや構造など掴めますし、内装/外装や間取りも参考になるので、実際にどんな建物にしたいか見て回るのはいいと思いました。
もちろん住宅展示場ではなく実際のお店や施設を見に行くのもよいと思います。
 

建物を建てるうえで「自由設計」か「企画型住宅」があり、前者は自由に設計して建てていく形で、後者はある程度の企画が決まっている形です。
多分、施設とか作るときには自由設計でやることが多いのかなと思うのですが、自分の場合は建物のイメージが割とあって、そのイメージに合う企画型物件があったので、企画型で建設していきます。
企画型だと設計がある程度決まっているので、完成までの期間も短く年内に本契約で夏~秋には完成しそうです。
 

企画型で進めていることもあって話し合う内容も少ないので、初回アポから2ヶ月経たずに本契約まで進みました。
申込と契約の違いですが、申込を行った後に敷地調査などを行って工事費用をより正確に算出し、設計図や図面などを作っていき、より具体的な話になった段階で契約といった形になります。

後述しますが、同時並行で土地購入や融資を行っていくため、それらが上手くいかなかった場合には契約はせずに白紙に戻す形になります。

【金融機関】融資相談から融資確定までの流れ

融資に関しては以下のような流れです(まだ融資確定しているわけではなく途中段階です)

  1. 金融機関に融資の相談をする
  2. 融資の条件面を話し合う
  3. 必要書類を提出する
  4. 事前審査の申請を行う
  5. 融資の本申込を行う

金融機関ですが、普段から使っている銀行や近くにある金融機関がいいです。
都心と地方だと雰囲気が大分違うかと思い、地方だと「地域密着型」というか冷たさがないです(笑。
この点は田舎にいるメリットが大きく働いたのか、融資相談はすんなり進みました。

必要書類を提出して実際に審査が通るかどうか、が重要ですが、このあたりのノウハウや知見はないのでなんとも言えません。

融資の事前審査が通れば本申込ですんなり融資が確定するのですが、事前審査に時間がかかるそうで(1ヶ月程度)早めに事前審査を出せると安心して進められます。
ただ事前審査には土地や建物の見積書/計画書など諸々の書類も必要なので、他の手配が進んでいないとそもそもできません。

自分の場合、融資を受け資金が手元に来るのは「土地引き渡しで土地代を支払うタイミング」「建物着工で費用を支払うタイミング」で、資本が来た瞬間に支払いへと回されるので、一時的に銀行口座に大金が入っているということはありません。

3社をバランス良く進めていく必要がある

建物を作っていくうえでどこか1社が早すぎても他を待つことになるので、3社をバランス良く進めていく必要がありました。

・土地が決まらないと建物の計画が進まない
・土地/建物の詳細が決まらないと融資の事前審査が出せない
・土地/建物が早すぎても融資が間に合わない
・土地が決まっても融資がNGだと白紙に戻す必要がある

足並みを上手く揃えてやっていかないと、無駄に待つ時間が多くなります。
流れとしては「土地確定⇒建物確定⇒融資確定」を意識しつつ、どれかが確定した段階で他も確定しないと白紙になるため、土地確定から融資確定までのフローはギュッと短期間で進める必要はありそうです。
 

来年の夏~秋に完成するのでお楽しみに!

話が上手く進んでいけば、来年の夏~秋には新しいなにかが完成します!

まだまだ初期段階で、実際に建物が出来ていく過程も紹介していくのでお楽しみに。